Nieuws over vakantieverhuur aan de Costa del Sol
Een nieuwe beslissing van het Spaanse Ministerie van Justitie bevestigt dat de registratie als toeristische woning in Andalusië is gekoppeld aan het pand zelf – niet aan de eigenaar.
Dit betekent dat bij verkoop van een vakantiehuis het recht op kortetermijnverhuur automatisch wordt overgedragen, zolang de woning blijft voldoen aan de geldende vereisten.
Deze verduidelijking biedt meer zekerheid voor zowel kopers als investeerders, omdat continuïteit wordt gewaarborgd en onnodige onderbrekingen in de verhuurmogelijkheden worden voorkomen. Voorheen beweerden de regionale toeristische autoriteiten dat de licentie verviel bij eigendomsoverdracht – maar de nieuwe beslissing verandert dit en geeft de vastgoedmarkt een duidelijker en stabieler kader.
Uitgebreide beschrijving van de nieuwe beslissing over toeristenvergunningen op eigendommen
Een beslissing van de Directie-Generaal voor Rechtszekerheid en Openbaar Vertrouwen, onderdeel van het Spaanse Ministerie van Justitie, heeft een belangrijke kwestie voor de vakantieverhuursector in Andalusië opgehelderd. Er is vastgesteld dat elke toeristenregistratie van een woning is gekoppeld aan het pand en niet aan de individuele eigenaar.
Met andere woorden: wanneer een vakantiehuis in Andalusië wordt verkocht, blijft de toeristenvergunning automatisch geldig, zolang de woning voldoet aan de eisen die door de regionale overheid zijn vastgesteld. De beslissing verduidelijkt dat de vergunning niet persoonlijk is, maar verbonden is aan de objectieve kenmerken van de woning.
Deskundigen in de sector verwelkomen deze beslissing, omdat zij de continuïteit waarborgt, vastgoedbeleggingen beschermt en de rechtszekerheid versterkt. Advocaat Jacob Salama schreef op LinkedIn dat de doctrine “voorkomt dat eenvoudige administratieve vertragingen legale verhuur blokkeren, en de ware aard van de vergunning erkent: een eigenschap van het pand die de waarde en stabiliteit verhoogt.”
De zaak ontstond in Torremolinos, waar een eigenaar in beroep ging tegen het kadaster, dat weigerde een uniek registratienummer voor vakantieverhuur toe te kennen, omdat de woning geregistreerd stond op naam van een andere persoon dan vermeld in het Andalusische toeristenregister. Na meerdere beroepsprocedures verwees het ministerie de zaak door naar de Directie-Generaal, die in mei bevestigde dat het recht op verhuur verbonden is aan de woning – niet aan de eigenaar. Deze interpretatie sluit aan bij bestaande jurisprudentie van het Spaanse Hooggerechtshof, dat al in uitspraken van 1994 en 1997 vaststelde dat een verandering van eigenaar de vergunning niet ongeldig maakt, zolang de objectieve voorwaarden blijven bestaan.
Dit staat in contrast met Turismo, de toerismeafdeling van de Junta de Andalucía, die tot nu toe heeft volgehouden dat vergunningen niet overdraagbaar zijn bij verkoop. De nieuwe beslissing verwerpt deze interpretatie en benadrukt dat “de vergunning niet persoonlijk is, maar reëel, en dat de geldigheid afhangt van de objectieve kenmerken van de woning waaraan zij is gekoppeld.”
Juan Cubo, voorzitter van Avva-Pro – de vereniging voor toeristische verhuur in Andalusië – noemt de beslissing “zeer positief” en benadrukt dat zij een fundamenteel principe bevestigt: de toeristenregistratie is verbonden met het pand. Hij voegde eraan toe dat bij verkoop van een woning met vergunning het voldoende is om de autoriteiten te informeren – er is geen noodzaak om de procedure opnieuw te starten, zolang de woning aan de vereisten voldoet. Wel moeten nieuwe eigenaren rekening houden met eventuele beperkingen van de Vereniging van Eigenaren, volgens de Spaanse Wet op Horizontaal Eigendom.
De resolutie, die bindend is, bevestigt dus dat de toeristenvergunning pandgebonden is en geldig blijft zolang de objectieve voorwaarden bestaan.
De beslissing komt op een moment dat de vakantieverhuurmarkt in Andalusië sterk groeit. Volgens Turismo waren er op 26 augustus meer dan 150.000 geregistreerde vakantieverblijven in de regio, met in totaal 789.596 bedden. De Costa del Sol loopt voorop met 86.557 woningen (457.262 bedden). In de provincie Málaga voert Marbella de lijst aan met 15.322 vakantiehuizen (89.279 bedden), gevolgd door Málaga-stad met 12.876 woningen (65.480 bedden).
Andere provincies zijn: Cádiz (21.178 woningen), Almería (12.815), Sevilla (11.481), Granada (9.587), Huelva (4.073), Córdoba (3.731) en Jaén (928).
